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市人民政府办公室关于印发丹江口市二手房“带押过户” 工作方案的通知

索引号
011433020/2023-56403
主题分类
其他
发文日期
2023年06月15日 17:13:11
发布机构
丹江口市人民政府办公室
文号


各镇人民政府、街道办事处,市政府有关部门:

《丹江口市二手房“带押过户”工作方案》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真组织实施。

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丹江口市二手房“带押过户”工作方案

为全面推行二手房“带押过户”登记服务,解决二手房交易过户中“转贷”时间长、交易风险高等问题,降低交易成本,防范交易风险,更加便民惠企,结合我市实际,特制定本方案。

一、工作目标

全面贯彻落实《中华人民共和国民法典》立法精神和省、十堰市推行二手房“带押过户”有关工作要求,保障抵押不动产依法转让,积极破除传统模式下存量房买卖中需先结清贷款并注销抵押后再过户的痛点,有效解决交易登记过程中办理时间长、潜在风险大、资金成本高等问题,推动实现二手房交易登记流程更优、效率更高、成本更低、风险更小,新建商品房市场和二手房市场之间相互促进,更好满足刚性和改善性住房需求,推动房地产业良性循环和健康发展,最大限度提升人民群众获得感、幸福感。

二、工作内容

二手房“带押过户”模式是指在二手房交易过程中,在卖方尚未还清贷款、抵押尚未解除,同时买方需使用贷款购房的情况下,买卖双方达成交易意向并向银行提出申请,经银行审批同意后,无需提前还清卖方原贷款即可办理二手房交易过户,买方申请新贷款并设立新的抵押权登记,实现二手房“带押过户”。

三、适用范围

全市范围内抵押登记的已取得不动产权证的不动产,转让方、受让方、贷款银行协商一致,申请办理不动产“带押过户”相关登记的,适用本方案。抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形,申请“带押过户”的,可参照本方案执行。

四、工作流程

“顺位抵押”办理流程。顺位抵押模式是指在当事人协商一致,不注销原抵押登记的情况下办理过户手续,同时办理受让方贷款的顺位抵押登记,待受让方贷款银行放款还清转让方借款后,注销原抵押登记。

1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同;

2.买卖双方在选定的资金监管机构如银行办理资金监管手续,对买方的购房款包括首付款和银行贷款进行监管。同时,买方向银行申请贷款;

3.买方贷款审批通过后,买卖双方贷款银行共同申请“转移登记+抵押权设立登记”合并办理,按顺位设立新的抵押权;

4.不动产登记部门根据买卖双方贷款银行申请,同步办理完成两个登记事项,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明;

5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款;

6.卖方贷款银行结清贷款后,提交抵押注销申请,买方贷款银行的抵押权顺位相应向前,即由第二位升为首位抵押;

7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

“双预告及预转本登记”办理流程

双预告模式是指当事人协商一致,办理转移预告和抵押权预告后,受让方贷款银行放款存入约定的监管账户,在不注销原有抵押登记的情况下,办理双预告转本正式过户和顺位抵押),划款结清转让方借款,注销原抵押登记。

1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同后,买方向银行申请贷款;

2.买方贷款审批通过后,买方贷款银行会同买卖双方,线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记;

3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请,完成“双预告登记”业务审核,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明;

4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在协议中约定的资金监管账户并进行监管;

5.购房款存入资金监管账户后,买卖双方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记;

6.房产转移登记完成后,资金监管机构用资金监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请,不动产登记部门在线审核,也可由卖方本人提出注销抵押申请,银行线上确认。房产转移登记不能完成时,资金监管机构将资金监管账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下,如选择二手房“带押过户”模式,也适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。

五、职责分工

市不动产登记中心。负责二手房“带押过户”中登记业务的受理、审核、登簿、发证等工作。依据买卖双方及双方贷款银行需求,优化二手房“带押过户”业务办理过程中不动产转移登记、抵押登记、抵押注销登记流程,实现“一窗申请、一次办结”1个工作日内办理房屋转移登记和抵押登记手续。

十堰银保监分局丹江口监管组。负责指导商业银行按照市场化、法制化原则,积极开展“带押过户”业务。协助商业银行成立专项资金监管账户,优化完善资金监管、放款、撤押等程序,强化各环节风险管控,在不动产登记机构完成合并登记业务3个工作日内完成监管账户资金划转拨付。

市税务局。负责根据二手房“带押过户”业务办理事项优化工作模式,在不动产登记系统与税务征缴系统集成的基础上,推动实现网上便利办税和纳税信息实时共享。

十堰住房公积金中心丹江办事处。负责优化调整公积金贷款放款流程,根据二手房交易过户有关要求,明确二手房带押过户“双预告及预转本登记”流程设计,办理公积金贷款业务。

六、有关要求

提高思想认识。二手房“带押过户”是全市深化“放管服”改革、优化营商环境的重要工作,是激发二手房市场交易活力、促进房地产市场良性循环和健康发展的有效手段,是支持居民合理住房需求的务实举措,各部门要高度重视,切实落实改革要求和工作安排,提供便捷高效的不动产登记和金融信贷服务。

强化协作配合。市自然资源规划局、十堰银保监分局丹江口监管组、市税务局、十堰住房公积金中心丹江办事处等部门要强化跨部门协调对接、信息共享,根据职责分工,持续优化工作流程,做好业务衔接配合,促进信贷流程与不动产登记流程进一步融合,共同解决二手房“带押过户”实践中遇到的问题和困难。

强化宣传引导。各相关部门要采取多种方式宣传推介二手房“带押过户”工作举措,加强政策解读,积极回应社会关切,正确引导社会预期,凝聚各方共识,营造良好氛围,让更多的群众知晓、参与并享受二手房“带押过户”便利服务。