为进一步改善城镇老旧小区居民居住环境，提升城市功能，根据《十堰市人民政府办公室关于城镇老旧小区改造工作的指导意见》（十政办发〔2020〕33号）精神，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，以解决人民群众最关心的利益问题为出发点和落脚点，大力改造提升城镇老旧小区，有效改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系。

二、工作目标

2020年开工改造城镇老旧小区3个，涉及居民1011户；到2021年，建立健全城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成全市2000年以前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

三、改造原则和对象范围

（一）改造原则。城镇老旧小区改造遵循“政府统筹、统一规划，以人为本、突出重点，先急后缓、有序实施，社会参与、共治共管”的原则。

（二）改造对象范围。城镇老旧小区是指城市建成年代较早、失养失修失管、环境条件较差、市政配套设施不全或破损严重、社区服务设施与管理服务机制不健全、安全隐患突出、居民改造意愿强烈、且未来十年内不纳入棚户区改造的住宅小区（含单栋住宅）。原则上以2000年以前建成的老旧小区为改造重点。

四、改造内容

城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类。

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括更新改造水、电、气等设施，更新完善化粪池，修复室内外破损管道，实施排污管网雨污分流，建设垃圾分类处理设施，健全垃圾分类处理制度，维修建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位，完善小区道路网，基本达到人车分流标准，统一规整小区电缆、空调、阳台和晾衣架等设施。

（二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要包括拆除小区内违法建（构）筑物，整治小区及周边景观环境设施，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车位（含立体停车位）、电动车（电动自行车）充电设施、快递服务设施、文化娱乐与体育活动场地、物业用房等配套设施。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是小区公共服务设施配套建设及其智能化改造，包括社区综合服务、养老、托育、商业、公共文化体育、警务室、教育、物流配送、医疗卫生、就业创业等设施。

市住建部门根据全市城镇老旧小区实际情况，结合居民需求和资金筹措等情况，因地制宜确定改造内容。原则上以基础类和改善类改造内容为主，城区重点地段、居民意愿强烈且积极参与支持的小区，可按提升类要求实施改造。提升类改造项目，须经市住建、财政部门审核，并报请市城镇老旧小区改造工作领导小组批准。

五、组织实施

（一）前期调查。市住建局牵头，城区各街道办事处（管理处）配合，组织工作专班重点对2000年以前建成的城镇老旧小区进行调查摸底，摸清老旧小区存在的主要问题以及居民改造意愿等情况。调查过程中应书面征求居民意见建议，同意率达到90%以上的老旧小区方能逐步纳入年度改造计划。

（二）组织编制城镇老旧小区改造专项规划和年度改造计划。市住建局在前期调查摸底的基础上，委托专业技术机构科学编制全市城镇老旧小区改造专项规划，建立项目储备库，并根据中央补助资金落实情况、居民改造意愿等，合理确定年度改造项目计划。纳入省政府年度考核范围的改造项目，应在上年度10月底前拟定，经市住建局审核，报市政府批准后确定。

（三）拟定实施方案。实施方案应包括改造范围、改造内容、改造措施、资金筹措与监督管理措施、改造效果等。实施方案应在拟改造小区进行公示，公示时间不少于10天，并根据居民意见修改完善后报市政府审核批准。

（四）招投标。严格按照政府投资项目管理有关规定，通过公开招标方式遴选施工企业、监理单位和材料、设备供应商。

（五）实施改造。城镇老旧小区改造工程项目须办理项目审批手续的，按联合审批机制有关规定办理。在施工组织中，各单项改造工程应做到同时施工、同步完成改造、同步落实安全监督和质量监督责任。

（六）监督管理。市住建部门要加强对城镇老旧小区改造工作的监督管理，不定期进行现场监督检查，及时指出存在的问题，并督促其整改落实。市财政、审计等部门要加强对城镇老旧小区改造专项资金使用情况的监督管理，对实施过程中出现的违规违纪等问题，及时提请追究相关人员责任。

（七）竣工验收。改造项目竣工后，由市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室组织设计、施工、监理等单位以及居委会、业主代表进行竣工验收。

六、资金筹措与使用管理

（一）资金筹措方式。城镇老旧小区改造资金通过政府投资和社会融资（出资）方式筹集资金。

政府投资主要包括：中央和省级补助资金（其中中央补助资金重点支持基础类改造内容）；市财政安排的资金（以按住房保障政策要求筹集的资金为主）；市直相关职能部门专项资金（小区内新建的相关公共服务设施，如幼儿园、教育设施、养老设施、体育设施、医疗设施、警务室等，可按相关规定使用部门专项资金）。

社会融资和个人出资主要包括：国家政策性银行和商业银行贷款资金；居民个人直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等。支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造；管线运营单位分摊管线的迁改费用；鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金支持。

（二）资金使用管理。市财政局建立城镇老旧小区改造资金专户，通过各类方式所筹集的资金应全部纳入资金专户，实现专户储存、专账管理。资金使用管理应遵守以下原则：

改造资金由市财政统筹，实行集中管理、分账核算，确保资金安全。按照城镇老旧小区改造支持范围拨付和使用资金，严禁截留、挤占和挪作他用。认真拟定项目预算、用款计划、资金拨付使用程序与流程，严格按项目进度和合同约定拨付使用资金。市财政部门在拨付资金时，不得经过中间环节，直接将资金拨付至施工企业，提高资金使用效益。

专项资金使用情况接受市财政、审计等部门和纪检监察机关的监督。

七、工作机制与保障措施

（一）建立统筹协调工作机制。为加强对全市城镇老旧小区改造工作的组织领导和统筹协调，市政府成立由分管副市长任组长，市政府办公室联系住建工作的副主任和住建部门主要负责同志任副组长，市直相关部门负责同志为成员的丹江口市城镇老旧小区改造工作领导小组。领导小组各成员单位按照工作职责，做好协调服务与监督管理等工作。供电、供水、供气、广电网络、通讯、排污等市政管线运营管理单位，按照经营范围和管理职责，承担部分改造费用，做好相关协调服务等工作。城区各街道办事处（管理处）负责城镇老旧小区改造相关政策宣传、矛盾排查化解等工作，并配合做好本辖区内改造工程项目的实施工作。改造后的老旧小区原则上五年内不得再次建设。

（二）建立居民参与机制。充分发挥社区基层党组织作用，鼓励引导社区居民、业主委员会、产权单位、物业服务企业等搭建沟通议事平台，广泛动员居民参与改造方案制定、配合施工、参与监督和改造效果评价、后续管理等工作，促进形成社会各界积极支持城镇老旧小区改造的良好氛围。

（三）建立联合审批机制。领导小组办公室和各成员单位要强化协调配合，精简改造工程项目审批事项和环节，提高审批效率。对通过联合审查的改造工程项目，由相关部门直接办理立项、用地、规划审批等手续；对不涉及土地权属变化的改造工程项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再次办理用地手续；对不涉及建筑主体结构变动的低风险改造工程项目，且实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查；对因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上，采取“一事一议”方式予以解决。

（四）建立改造工程项目推进机制。市住建局是全市城镇老旧小区改造工程项目的实施主体，要进一步健全完善项目管理机制，严格落实施工安全和工程质量安全监管责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。要充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道，推进改造工程项目有序实施。

（五）建立健全信贷支持机制。领导小组各成员单位要结合工作实际，积极争取国家开发银行、农业发展银行等政策性银行对我市城镇老旧小区改造的信贷支持。市内各商业银行要加大产品和服务创新，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

（六）落实各类政策支持措施。利用小区内空地、荒地、绿地和拆除违法建设腾退土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

（七）建立后期长效管理机制。加强城镇老旧小区基层党组织建设，引导成立业主委员会或居民自治小组，完善老旧小区物业管理机制，建立健全后期维护管理长效机制。

附件：丹江口市城镇老旧小区改造工作领导小组组成人员名单

附件

丹江口市城镇老旧小区改造工作领导小组

组成人员名单

组  长：郑  涛    副市长

副组长：程海军    市政府办公室副主任

詹  峰    市住建局局长

成  员：姚启凯    市发改局局长

丁  波    市科技经信局局长

石晓宇    市财政局局长

刘吉尧    市自然资源规划局局长

史海钧    市文旅局局长

张大虎    市应急局局长

赵雪芹    市审计局局长

王拥军    市城管执法局局长

熊显成    市公共资源交易中心主任

郭芳芳    十堰住房公积金中心丹江口办

事处主任

柯  杨    国网丹江口市供电公司总经理

胡  涛    中国电信丹江口分公司总经理

陈文波    中国移动丹江口分公司总经理

顾朝君    中国联通丹江口分公司总经理

朱德兵    湖北省楚天广播电视信息网络有

限责任公司丹江口支公司总经理

王建国    市住建局党组成员、市市政局局长

黄  杰    均州路街道办事处主任

郭霄峰    大坝街道办事处主任

谢  琎    丹赵路街道办事处主任

陈安林    三官殿街道办事处主任

武大军    新港经济开发管理处主任

市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室设在市住建局，具体承担综合协调和督促检查等日常工作，詹峰同志兼任办公室主任，王建国同志兼任办公室副主任。